不動産投資とは

今回は不動産投資とはどんなものなのかを書いていきます。

そもそも不動産投資とは

何らかの不動産物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資方法」のこと。簡単にいえば、「大家になること」です。

そして、不動産投資は主に「ワンルーム投資」と「一棟買い投資」の2種類に分けることができます。

ワンルーム投資

分譲マンションの1室を購入して、貸し出します。1室のみを購入すればよいため、購入代金や維持費などが少なくて済みます。

ほとんどの方はこちらで行う事が多いです。

一棟買い投資

集合住宅や戸建て住宅を丸ごと一棟購入して、貸し出します。初期費用はかなり高くなりますが、その分、多くの家賃を得ることができます。

購入費用はどうするのか

不動産投資にはお金がかかるため、物件の購入に住宅ローンを利用することができ、毎月決められた額を返済していけばよいため、物件を現金で一括購入するだけの資金を持っていない人でも不動産投資をはじめることができます。

実際にローンを利用して不動産投資をしている人は多く、例えば、将来の年金に不安を感じた人や副収入を得たいサラリーマンなどがローンを活用して不動産投資を行っています。

もちろん、審査に通らなければローンを組むことはできませんが、このように金融機関が初期費用を融資してくれるのは、不動産投資以外ではほとんど見られません。

せっかく挑戦しやすい環境が整っているのですから、資金に余裕がないからといって諦める必要はないのです。

勤続年数とサラリーマン、その他

収入の利益の得方

不動産投資では、「売却益」と「運用益」という2種類の利益を得ることができます。「売却益」とは、不動産の価値が上がったときに売却して得られる利益のことで、「運用益」とは、入居者から毎月得られる家賃収入をもとにした利益のことを指します。

例えば、5000万円のアパートを購入し、2年後に6000万円で売却することができれば「1000万円の“売却益”」を得ることになります。いわゆるバブル期が典型的ですが、景気により、不動産価格が変動するのでリスクもあります。

一方、全10部屋あるアパートを購入して1部屋6万円で貸し出し、全ての部屋に入居者が入れば毎月60万円の収入となり、「年間で720万円の家賃収入」が得られます。

不動産のメリット

いざというときの生命保険代わりになる

一家の大黒柱が亡くなったときに備えて高額の生命保険に加入するご家庭も多いと思いますが、不動産投資は生命保険の代わりにもなります。

不動産投資において、仮にまだローン支払い中だったとしても、ローンの契約者が亡くなったり、生活に大きな支障が出る高度障害状態になったりした際には、「団体信用生命保険（団信）」というものが下りるため、残っているローンは全額清算され、以降のローンは支払う必要がなくなります。

もし、不動産投資を行っていた夫が亡くなったとしても、投資物件は消滅するわけではありません。入居者が入らない空室状態でない限りは、ずっと家賃収入を生み続けます。遺族が相続し家賃収入を得続けることができますし、空室率が高いなどのデメリットが気になる場合は、売却して金銭に変えればよいのです。

このように、不動産投資は、投資物件が遺族にとって経済的な助けになる可能性が高く、いざというときの生命保険代わりとなるのです。

年金対策に役立つ

「年金対策に役立つこと」も、不動産投資のメリットです。

年金は、一定の条件を満たした場合に国から毎月支給されるお金であり、働くことのできない年齢になっても継続的な収入を得られるため、老後の大きな助けになってくれます。

しかし、そもそも年金は若い世代が働いて稼いだお金をもとにして高齢者へ支給されるもの。少子高齢化が急激に進む現代では、働き手は減る一方で年金を受け取る人口はどんどん増えていくため、年金の原資の不足が予想されています。そのため、従来の年金制度が今後も永遠に続くという保障はなく、いざ自分が年金を受け取る年齢になったときには、安定した手厚い年金制度ではなくなっているかもしれません。

その点、不動産投資は物件が空室にならない限り毎月家賃収入が入ってきますし、人気が高い物件であれば、長期的で安定的な収入が期待できます。

年金の代わりとして老後の安定収入を見込むことができる点は最大のメリットがあります。

相続税対策にもなる

投資目的で購入された不動産は、相続税対策として役立つというメリットもあります。現金として持っているよりも、相続税の額を低く抑えることができるのです。

たとえば、5000万円の現金を持っていた人が亡くなった場合、相続税法上は5000万円がそのままの価値で評価され、それに対して相続税が発生します。しかし、その人が亡くなる前に5000万円で不動産を購入していると、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が計算されるため、現金よりも税額が低くなる可能性が高いです。

現金をそのまま持っているだけでは収益は得られませんが、不動産投資に回せば継続的に家賃収入を得られるため、相続税対策と併せて一石二鳥です。

不動産のリスク

不動産投資にはメリットが多いものの、当然のことながらリスクもあります。

代表的なリスクとしては、貸し出した物件に入居者が入らなくなった時に家賃収入を得られなくなる「空室リスク」、入居者による「家賃滞納リスク」などが挙げられます。

ただし、もちろん入居者が居なくなった時の家賃を保証してくれる保険がありますので、その間に不動産会社で売り出して、入居者を見つければそれほど心配はしなくて良いです。

また、入居者に身元の確かな連帯保証人を確実に付けてもらう、家賃保証会社の利用を入居条件にするなどのリスク回避があります。

まとめ

今回は不動産投資のメリットやデメリットを書いてきましたが、リスクは多少あるものの、さまざまなメリットがあります。

長期的な投資としては、他の投資と違い手堅い投資といえます。

私も年金対策として、いち早く不動産投資は始めています。

この機会に不動産投資に興味ある方は、審査の条件や、正直実際やってみてどうなのかなどお答えしますので、一度連絡頂ければご相談に乗らせて頂きますのでこちらに、「不動産投資についてご質問」とご返信ください^^

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